“以房養老”還靠譜嗎?聽聽財務顧問怎么說

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2019年8月12日
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改良后的123投注一法 www.vlsqu.com 和過去相比,美國處在退休年齡的老年人背負的債務增多,加上房地產市場風向已變,那些指望“以房養老”的人還能獲得足夠的養老保障嗎?財務顧問建議在制定退休計劃和經營自己的投資組合時要留出足夠的靈活度,防范在房價水平不如意時陷入財務困境。

“換小房”(Downsizing)是人們在制定退休計劃時都會想到的一個選擇,但目前存在的兩股趨勢可能會給計劃的制定帶來麻煩。首先,美國有越來越多的老年人在退休時都背負著債務,通常是抵押貸款。讓情況變得更糟的是,在這部分“嬰兒潮”一代人群(編者注:美國“嬰兒潮”一代指二戰結束后出生于1946年至1964年間的人群)希望通過賣掉位于郊區的大房子來償還抵押貸款并增加自己的退休存款時,房地產市場趨勢發生的變化可能會讓他們不能如愿。

美國威斯康星大學(University of Wisconsin)金融安全中心(Center for Financial Security)學院院長J 邁克爾·柯林斯(J.Michael Collins)稱,和希望在退休前還清所有債務的上一代相比,“嬰兒潮”一代在退休時背負債務的現象明顯增多。據華盛頓智庫員工福利研究所(Employee Benefit Research Institute)統計,2016年年齡在65歲到74歲的人群中,約70%的人都背負著某種形式的債務,比例高于1998年的52%;在75歲及以上的人群中,近一半的人背負著債務,比1998年水平增加了一倍。

過去十年,美國的利率水平一直處于歷史低點,借款成本因此變得更低,與此同時,考慮到低利率影響下美國股市出現的長達十年的牛市帶來的回報,借款甚至成了一種顯得經驗老到的做法。但未來這樣的情況可能會面臨挑戰。美國財富管理公司Mclean Asset Managemen退休問題研究主管韋德·普福(Wade Pfau)說:“現在的老年人在退休初期為償還抵押貸款支付的固定金額更多,一旦個人投資組合表現低迷,那么就可能帶來額外的償債負擔?!?/p>

一些老年人指望靠出售自己的房子來償還抵押貸款或房屋凈值信用額度(Home-Equity Line of Credit,縮寫:HELOC,編者注:指將借款人的住房作為抵押品的房屋貸款額度。)下的貸款,并利用剩余資金來增加退休存款,但這些人也可能會遇到麻煩。已經有跡象表明,這類被稱為“麥氏豪宅”(編者注:McMansions,指美國近幾十年大量開發的沒有特色、一味求大的“偽豪宅”)的房子可能不再像以前那樣能夠迅速出手,而且現在很多人推遲了生育孩子的時間,有些人甚至不準備生孩子,因此對這部分購房者來說,一套位于好學區的大房子并沒有多少吸引力。亞利桑那大學(University of Arizona)城市規劃及房地產開發專業教授阿瑟·納爾遜( Arthur Nelson)的研究顯示,1987年有孩子的購房者比例在50%以上,到了2018年,這一比例已經降至三分之一左右。

納爾遜稱,從現在到2040年,希望賣房的“嬰兒潮”一代家庭將達到近3000萬個,其中大部分房子都位于郊區,這可能對“千禧一代”(編者注:即1982年至2000年出生的人群)和他們的下一代沒什么吸引力。納爾遜還表示,調查顯示,美國只有五分之一的房屋屬于適合步行的混合用途社區,而購房者更青睞這類房屋。根據初步研究,納爾遜估計,計入通貨膨脹因素后,大約1000萬家庭最終可能會以低于購買價格的水平出售住房,而那些經濟增長緩慢或下滑城市的家庭甚至可能難以找到買家。衡量房價水平的S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price指數顯示,目前全美房價漲幅已降至2015年4月以來最低點。

這對于任何夢想通過賣房獲得一筆可觀利潤來償還抵押貸款或HELOC貸款的人來說都可能是個問題。投資研究和基金評級機構晨星(Morningstar)個人財務主管克里斯汀·本茨(Christine Benz)警告稱,“很多人都把他們的房子看作是資產負債表上的一項資產,以為自己可以像持有短期投資那樣隨時變現,但不幸的是,事情沒那么簡單;最理想的情況是,你的退休計劃和投資組合具有足夠的靈活度,那么當房價水平不如意時,你也不會因此陷入困境?!?/p>

財務顧問認為,如果手里抵押貸款的利率為3.5%或以下,這類退休人群可以先別急著賣房。但對于那些有債務而且沒有其他現金來償還債務的人,理財師建議采取更為保守的資產配置方法,比如如果股票占投資組合的60%,那么把這一比例降到50%,或者也可以嘗試用有保障的收入來源(如養老金或收入年金)去償還債務。 還有其他一些選擇,比如趁美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)暫停加息之際償還債務,或者在更多“嬰兒潮”一代涌入市場之前賣掉房子。

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